Steuerfrei verkaufen nach nur 2 Jahren? 5 Dinge, die Sie über Immobiliensteuern in Kroatien wissen sollten

Sie träumen von einer Wohnung am Meer oder einem Haus mit Blick auf die Adria? Dann haben Sie sich sicher schon gefragt: Was kostet mich das an Steuern – beim Kauf, Jahr für Jahr und irgendwann beim Verkauf?

Die Antwort dürfte Sie positiv überraschen. Wir haben die fünf wichtigsten Steuerfakten für Sie zusammengestellt und direkt mit Deutschland, Österreich und Italien verglichen.

1. Wussten Sie, dass Sie beim Kauf nur 3 % Grunderwerbsteuer zahlen?

Kaufen Sie in Kroatien eine Bestandsimmobilie, zahlen Sie einmalig 3 % Grunderwerbsteuer auf den Marktwert. Kaufen Sie einen Neubau direkt von einem Bauträger, der als Unternehmen tätig ist, fällt gar keine Grunderwerbsteuer an. Dann gilt die Mehrwertsteuer von 25 %, die in der Regel schon im Preis enthalten ist.

Zum Vergleich: In Deutschland zahlen Sie je nach Bundesland 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (zum Beispiel Nordrhein-Westfalen). In Österreich sind es 3,5 % plus 1,1 % Eintragungsgebühr. In Italien fallen für eine Zweitwohnung 9 % Registersteuer an, allerdings auf den Katasterwert.

2. Wussten Sie, dass Ihre Ferienwohnung in Zadar nur rund 42 Euro Steuer im Jahr kosten kann?

Seit 2025 gibt es in Kroatien eine jährliche Immobiliensteuer von 0,60 bis 8,00 Euro pro m² Nutzfläche. Die genaue Höhe bestimmt die Gemeinde oder Stadt. Wohnen Sie dauerhaft in der Immobilie oder vermieten Sie sie mindestens 10 Monate im Jahr langfristig, zahlen Sie gar nichts.

Die Stadt Zadar hat sich für den niedrigsten möglichen Betrag entschieden: 0,60 Euro pro m². Für eine Ferienwohnung mit 70 m² sind das 42 Euro im Jahr.

3. Wussten Sie, dass Sie Ihre Immobilie schon nach zwei Jahren steuerfrei verkaufen können?

Das ist wohl der größte Unterschied zu Deutschland. Verkaufen Sie Ihre Immobilie in Kroatien mehr als zwei Jahre nach dem Kauf, zahlen Sie in Kroatien keinen Cent Steuer auf den Gewinn.

Verkaufen Sie früher, werden 24 % auf den Gewinn fällig. Haben Sie selbst darin gewohnt oder übertragen Sie die Immobilie an Ihren Ehepartner oder enge Familienangehörige, bleibt der Verkauf auch vor Ablauf der zwei Jahre steuerfrei. Wichtig: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei gleichartige Immobilien verkauft, zahlt unabhängig von der Haltedauer Steuern.

Und in Deutschland? Dort warten Sie zehn Jahre, bis die sogenannte Spekulationsfrist abläuft; vorher zahlen Sie Steuern nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz von bis zu 45 %. In Österreich fallen 30 % Immobilienertragsteuer an, egal wie lange Sie die Immobilie besitzen, außer beim Hauptwohnsitz. In Italien sind es 26 %, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren verkaufen.

4. Wussten Sie, dass Sie auf Mieteinnahmen effektiv nur 8,4 % Steuer zahlen?

Vermieten Sie langfristig, erkennt die kroatische Steuerverwaltung pauschal 30 % als Kosten an. Auf die restlichen 70 % zahlen Sie 12 % Steuer, effektiv also 8,4 % der Bruttomiete.

Vermieten Sie an Urlauber, zahlen Sie eine feste Jahrespauschale pro Bett: je nach Gemeinde 20 bis 300 Euro, in Zadar 100 Euro.

In Deutschland und Österreich fließen Mieteinnahmen in das Gesamteinkommen und werden mit bis zu 45 % bzw. 55 % besteuert.

5. Wussten Sie, dass Ihre Kinder eine Immobilie in Kroatien steuerfrei erben?

Erben Ihr Ehepartner, Ihre Kinder oder Ihre Eltern die Immobilie oder bekommen sie sie geschenkt, fällt nach kroatischem Recht keine Steuer an. Andere Erben zahlen 3 %.

Alles auf einen Blick

Steuer	Kroatien	Deutschland	Österreich	Italien
Grunderwerbsteuer (Bestandsimmobilie)	3 %	3,5–6,5 % je nach Bundesland	3,5 % + 1,1 % Eintragung = 4,6 %	9 % des Katasterwerts (Zweitwohnung)
Jährliche Immobiliensteuer	0,60–8,00 €/m²; entfällt bei Hauptwohnsitz und Langzeitmiete	Grundsteuer, je nach Gemeinde	Grundsteuer, je nach Gemeinde	Immobiliensteuer 0,86–1,06 % des Katasterwerts
Steuer auf Verkaufsgewinn	0 % nach 2 Jahren; davor 24 %	0 % erst nach 10 Jahren; davor bis 45 %	30 %, unabhängig von der Haltedauer	26 % innerhalb von 5 Jahren
Langzeitvermietung	12 % auf 70 % der Miete = 8,4 %	progressiv bis 45 %	progressiv bis 55 %	21 % (Pauschalsteuer auf Miete)

Gut zu wissen, bevor Sie kaufen

Deutschland und Österreich haben mit Kroatien Doppelbesteuerungsabkommen. Danach dürfen Einkünfte aus einer Immobilie in Kroatien in Kroatien besteuert werden.

Die Höhe der lokalen Steuern legen die Städte und Gemeinden fest und sie kann sich ändern. Zu den Steuerpflichten in Ihrem Heimatland empfehlen wir Käufern ein kurzes Gespräch mit einem Steuerberater.

Unser Tipp

Steuern sind nicht der einzige Grund für eine Immobilie am Meer, aber ein ziemlich guter. Niedrige Kauf- und Haltekosten und die Möglichkeit, schon nach zwei Jahren steuerfrei zu verkaufen, machen Ihre Investition in Kroatien besonders flexibel.

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