Suvlasništvo i zajedničko vlasništvo nekretnine – što trebate znati

Koja je razlika?

Kada je jedna nekretnina u vlasništvu više osoba, najčešće govorimo o suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu. Iako se ti pojmovi u svakodnevnom govoru često koriste kao da imaju isto značenje, s pravnog aspekta među njima postoji važna razlika.

Osnovna razlika odnosi se na vlasničke udjele. Kod suvlasništva udio svakog suvlasnika unaprijed je određen, primjerice 1/2, 1/3 ili 1/4 nekretnine, dok kod zajedničkog vlasništva pojedinačni udjeli zajedničara nisu određeni, iako ih je moguće naknadno utvrditi.

Razlikovanje ova dva oblika vlasništva posebno je važno kod nekretnina jer utječe na način upravljanja nekretninom, mogućnost raspolaganja pojedinim udjelom, prodaju te uređivanje vlasničkih odnosa.

Što je suvlasništvo?

Suvlasništvo postoji kada više osoba ima pravo vlasništva na istoj stvari, pri čemu svakom suvlasniku pripada određeni idealni dio.

Ako su, primjerice, dvije osobe suvlasnici kuće, svaka u 1/2 dijela, to ne znači da jednoj pripada prizemlje, a drugoj prvi kat. Svaka od njih ima 1/2 prava vlasništva na cijeloj nekretnini. Točno određeni fizički dijelovi nekretnine mogu biti zasebno povezani s pojedinim suvlasničkim dijelovima kada je uspostavljeno etažno vlasništvo.

Suvlasnik svojim suvlasničkim dijelom u pravilu može samostalno raspolagati. Može ga, primjerice, prodati, darovati ili opteretiti, pod uvjetom da time ne zadire u prava drugih osoba. Ako je vlasnik 1/3 kuće, može raspolagati svojom 1/3, ali time ne može samostalno raspolagati cijelom nekretninom.

Kod upravljanja cijelom nekretninom suvlasnici sudjeluju razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, a način donošenja odluka ovisi o vrsti posla i pravilima koja se na konkretnu nekretninu primjenjuju.

Što je zajedničko vlasništvo?

Kod zajedničkog vlasništva također postoji više vlasnika iste stvari, koji se nazivaju zajedničari, ali veličina njihovih pojedinačnih udjela nije unaprijed određena.

Ne možemo, primjerice, reći da jednom zajedničaru pripada 1/2, a drugome 1/2 nekretnine sve dok ti udjeli nisu utvrđeni.

Za razliku od suvlasništva, zajedničko vlasništvo može postojati samo kada je to određeno zakonom. Ako postoji dvojba radi li se o suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima polazi od pretpostavke da se radi o suvlasništvu.

Ipak, na tu se pretpostavku u praksi ne bi trebalo oslanjati bez dodatne provjere. Kod nekretnine je uvijek važno provjeriti zemljišnoknjižni izvadak i pravni temelj na kojem je vlasništvo stečeno i upisano, kako bi se sa sigurnošću utvrdilo o kojem se obliku vlasništva radi.

Važna razlika postoji i kod raspolaganja. Budući da zajedničar nema unaprijed određen suvlasnički dio, svojim udjelom ne može prema trećim osobama raspolagati na isti način kao suvlasnik. Zajedničari zajedničkom stvari u pravilu upravljaju i raspolažu zajedno.

Je li bračna stečevina zajedničko vlasništvo?

Izraz „zajednička imovina“ često dovodi do pogrešnog zaključka da je bračna stečevina primjer zajedničkog vlasništva.

Prema važećem Obiteljskom zakonu, bračni drugovi su u jednakim dijelovima suvlasnici bračne stečevine, ako nisu drukčije ugovorili.

Dakle, bračna stečevina prema današnjem zakonskom uređenju u pravilu predstavlja suvlasništvo bračnih drugova, a ne zajedničko vlasništvo s neodređenim udjelima.

Kako se suvlasništvo vidi u zemljišnim knjigama?

Razlika je vidljiva i prilikom upisa vlasništva u zemljišne knjige.

Suvlasništvo se upisuje po udjelima izraženima razlomkom. Tako uz pojedinog vlasnika može, primjerice, biti navedeno da je vlasnik 1/2 ili 1/3 nekretnine.

Zato je kod nekretnine koja ima više vlasnika važno provjeriti ne samo njihova imena, nego i način na koji je njihovo pravo vlasništva upisano.

Zajednički dijelovi zgrade nisu zajedničko vlasništvo

Još jedna česta nedoumica pojavljuje se kod stanova u višestambenim zgradama. Izraz „zajednički dijelovi zgrade“ ne znači da je riječ o zajedničkom vlasništvu u pravnom smislu.

Kod etažiranog vlasništva vlasništvo stana ili drugog posebnog dijela nekretnine neodvojivo je povezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine.

Istodobno, u zgradi postoje dijelovi koji služe svim ili većem broju suvlasnika. Među zajedničke dijelove zgrade zakon ubraja, između ostalog, nosivu konstrukciju, krov, pročelje, zajednička stubišta i hodnike, dizala te određene zajedničke instalacije i uređaje.

Primjerice, vlasnik stana na prvom katu vlasnik je svojeg posebnog dijela – stana – dok stubište kojim do njega dolazi nije njegov zaseban dio. Ono je zajednički dio zgrade.

Zato „zajednički dio zgrade“ i „zajedničko vlasništvo“ nisu isti pravni pojmovi. Vlasnici etažiranih stanova istodobno imaju određene suvlasničke dijelove cijele nekretnine, a vlasništvo njihova stana povezano je upravo s tim suvlasničkim dijelom.

Zašto je razlika važna kod kupnje i prodaje nekretnine?

Kod nekretnine koja ima više vlasnika prije kupnje ili prodaje važno je utvrditi radi li se o suvlasništvu ili zajedničkom vlasništvu, tko su svi nositelji prava te na koji način mogu raspolagati nekretninom.

Kod suvlasništva potrebno je utvrditi veličinu pojedinih suvlasničkih dijelova, dok kod zajedničkog vlasništva treba uzeti u obzir da pojedinačni udjeli još nisu određeni i da zajedničari zajedničkom stvari u pravilu raspolažu zajedno.

Upravo zato provjera zemljišnoknjižnog stanja i pravnog temelja stjecanja vlasništva predstavlja važan korak prije sklapanja kupoprodajnog ugovora.

Najjednostavnije rečeno, kod suvlasništva zna se koliki dio prava vlasništva pripada svakom suvlasniku, dok kod zajedničkog vlasništva ti pojedinačni udjeli nisu određeni.

U praksi se kod nekretnina znatno češće susrećemo sa suvlasništvom nego sa zajedničkim vlasništvom. Zajedničko vlasništvo pojavljuje se samo u zakonom određenim situacijama, dok je suvlasništvo uobičajen oblik vlasništva kada jedna nekretnina pripada više osoba. Zato je ova razlika važna prvenstveno radi pravilnog razumijevanja vlasničkog statusa i provjere dokumentacije prije kupnje ili prodaje nekretnine.

Istražite i ostale korisne teme na našem blogu o nekretninama ili ako vam je potrebna pomoć pri kupnji ili prodaji nekretnine, pošaljite nam upit.